Immobilier: vers un creux temporaire des prix des habitations

Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius

• L’activité dans le secteur de la construction et de l’immobilier patine juste après le Covid-19.
• En dépit de la contraction de l’économie, les prix des maisons sont repartis à la hausse durant le premier semestre de cette année.
• Nous tenons quand même compte d’une diminution limitée des prix des habitations en 2020 et 2021 à la suite de la récession qui pèse sur les revenus des ménages.

Après une forte chute au premier semestre de 2020, l’activité de la construction et de l’immobilier affiche un mouvement de rattrapage dans notre pays. À partir de février, le Covid-19 a érodé considérablement le secteur de la construction. La production a baissé pendant trois mois consécutifs en raison du confinement et du coup dur porté à la confiance économique. De même, la suppression du bonus logement flamand a lourdement pesé sur les chiffres au premier trimestre. Le mois de mai a marqué un tournant, avec une croissance mensuelle positive de 11 %, et production de la construction a également augmenté en juin et juillet. Un mouvement de rattrapage similaire s’observe également sur le marché immobilier. Aprpès un deuxième trimestre très faible, les notaires font état d’une solide remontée du nombre de transactions immobilières en juillet, août et septembre.

Le traumatisme économique causé par le Covid-19 apparaît dès lors clairement dans l’évolution de l’activité du secteur de la construction et de l’immobilier. Pour l’instant, la récession ne se traduit pas encore dans l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel. En dépit de l’énorme recul économique, les maisons en Belgique sont à nouveau devenues plus chères pendant le premier semestre de cette année. La croissance annuelle des prix immobiliers s’est même accélérée à 4,5 % au deuxième trimestre, contre 3,5 % au premier trimestre (voir graphique).

Malheureusement, il est trop tôt pour conclure, sur la base des chiffres semestriels, que les prix des maisons sont immunisés contre la récession actuelle. Généralement, il faut un peu plus longtemps avant que le marché immobilier ne soit touché par un choc économique. La plupart du temps, c’est d’abord la confiance qui recule, suivie par l’activité, et ce n’est qu’après que l’effet se marque sur les prix.

Une récession se fait surtout sentir sur le marché immobilier quand les revenus des ménages déclinent. Nous nous attendons à ce que le coup dur porté aux revenus soit échelonné en 2020 et au premier semestre de l’an prochain. De ce fait, nous tenons compte d’une baisse moyenne des prix de l’immobilier résidentiel de 0,5 % en 2020 et 1,0 % en 2021. Quoi qu’il en soit, la correction des prix dans le sillage de l'énorme baisse du PIB de cette année reste limitée. Les mesures d’aide économique des autorités absorbent en partie l’impact négatif de la récession sur les revenus des ménages et préviennent des pertes plus grandes sur le marché du logement. Le retour à une croissance positive des revenus doit faire en sorte que les prix remontent à partir de 2021, mais à un rythme plus lent que les années précédentes. De même, la baisse des taux et l'intérêt des investisseurs pour l’immobilier résidentiel freinent la diminution des prix.