Le marché du logement résiste-t-il au choc des taux?

Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius

• La hausse des taux d'intérêt a plus que doublé le coût d'un prêt hypothécaire, ce qui a entraîné une diminution du nombre de ventes de maisons.
• Jusqu'à présent, la Belgique est l'un des rares pays européens où les prix de l'immobilier ont à peine baissé, mais cela va changer cet automne.
• La Banque nationale estime qu'il faudra entre un tiers et moitié plus d'investissements résidentiels que lors de l'année record de 2022 pour atteindre les objectifs climatiques.

Le marché du logement résiste-t-il dans un contexte d'inflation élevée et de hausse des taux? La situation de l’immobilier résidentiel a fortement changé en peu de temps. Dans les années qui ont suivi le Covid-19, le secteur a connu un véritable boom, alimenté par une augmentation de la demande de logements et les niveaux bas des taux qui étaient nécessaires pour donner un ballon d’oxygène à l’économie après les confinements. Cette évolution a pris fin brutalement quand la Russie a envahi l’Ukraine au printemps 2022. La guerre sur le sol européen a entraîné une envolée du prix des matières premières et de l’énergie et une explosion de l’inflation. Sur les marchés obligataires, les taux à long terme ont grimpé, sous la pression des chiffres élevés de l’inflation et la BCE s’est vue contrainte d'augmenter fortement son taux directeur. De ce fait, les taux hypothécaires en Belgique (voir graphique 1) ont plus que doublé en un an.

Graphique 1. Emprunter est devenu plus cher

Emprunter pour acheter, construire ou rénover une habitation est donc devenu beaucoup plus cher. L’impact de la hausse des taux se traduit clairement par un affaiblissement de l'activité sur le marché des achats en 2023. Pour la première fois depuis 2020, le nombre de ventes au premier trimestre de cette année n’a pas atteint le seuil de 50.000. Au dernier trimestre de 2022, le nombre de transactions s’élevait encore à quasi 65.000. L'activité dans la construction résidentielle se refroidit également. Au cours des cinq premiers mois, 14,5 pour cent de permis de bâtir de moins ont été délivrés que durant la même période de l’an dernier.

Cependant, en dépit des vents contraires, les investissements résidentiels des ménages belges se maintiennent. Au premier semestre, près de 7,5 milliards d'euros ont été investis par trimestre dans le marché immobilier, ce qui n'est pas loin du pic de la fin de l'année dernière. Le graphique 2 montre qu'au cours de ces dernières années, les Belges sont passés à la vitesse supérieure en matière d'investissements dans les logements.

Graphique 2. Les investissements dans les logements se sont accélérés à partir de 2021.

Ce chiffre va quand même encore devoir beaucoup augmenter ces prochaines années. Si nous voulons réaliser les objectifs climatiques, il faut investir beaucoup plus à l’avenir dans les rénovations pour rendre les habitations existantes moins énergivores dans notre pays. La majeure partie du parc résidentiel belge a été bâtie avant 1970, quand l’isolation était l’exception plutôt que la règle. En comparaison avec les pays voisins, nous consommons plus d’énergie pour nous chauffer. Trois quarts de l'énergie que nous consommons à domicile sont consacrés au chauffage. En Europe, seuls le Luxembourg et la Slovaquie font encore pire. Selon les objectifs climatiques européens, toutes les habitations doivent être neutres sur le plan climatique d’ici 2050. D’ici là, chaque maison ou appartement devra être aussi économe en énergie qu’une construction neuve actuelle avec un label CPE A (Certificat de prestation énergétique). La Banque nationale de Belgique estime que 10 à 16 milliards d’euros d’investissements supplémentaires par an seront nécessaires pour atteindre cet objectif. Cela représente un tiers, voire la moitié, de tout ce qui a été investi dans le marché du logement belge au cours de 2022.

En dépit de l’affaiblissement de l’activité sur le marché du logement et de la construction, les prix de l’immobilier résistent bien en Belgique jusqu’à présent. Le prix des maisons a baissé au deuxième trimestre 2023 par rapport au premier trimestre, mais reste plus cher qu’il y a un an. Le prix de vente moyen d'une maison était de 285 000 euros et celui d'un appartement de 239 000 euros en moyenne (voir graphique 3).