De nombreuses personnes disposent déjà d'un logement lorsqu'elles héritent de la maison de leurs parents décédés. Cependant, leurs propres enfants ont souvent l’âge auquel ils commencent à constituer leur patrimoine.

Comment transmettre fiscalement la maison à votre enfant en payant le moins d'impôts possible?

1. Payer deux fois

Il s’agit du pire scénario, c'est-à-dire payer à la fois des droits de succession et des droits de donation.

Les enfants du défunt s’acquittent des droits de succession en ligne directe sur les biens composant la succession (allant de 3% à 30%, en fonction du montant hérité et de la Région compétente).

Lorsqu'ils donneront ensuite la maison à la génération suivante, il faudra payer les droits de donation immobilière sur ce bien (de 3% à 27% en fonction de la valeur du bien, en ligne directe).

2. La renonciation à l'héritage: "tout ou rien"

Une alternative possible est la renonciation à héritage. Elle n'est toutefois pas très populaire. Dans le cadre de la renonciation, les enfants refusent l'héritage pour qu'il aille directement aux petits-enfants. C'est alors aux petits-enfants de payer les droits de succession. Le problème de cette option est qu'elle concerne l’intégralité de la succession. Par exemple, le parent ne peut pas choisir de renoncer à la maison mais d’hériter des comptes bancaires du défunt. Ce caractère « absolu » de la renonciation explique qu’elle ne soit que peu utilisée.

L'intérêt fiscal de cette technique dépend du nombre d'héritiers (enfants et petits-enfants) et de la Région:

Lorsqu’une seule personne (l’enfant) hérite, elle paie l'intégralité des droits de succession. Mais les droits de succession sont progressifs (c’est-à-dire calculés en fonction du montant) et sont calculés par personne. Par conséquent, en principe, si l’héritage est divisé entre plusieurs personnes (les petits-enfants), le montant total de droits de succession à acquitter sera moindre. Ce sera effectivement le cas en Flandre. En Région wallonne et à Bruxelles cependant, une renonciation ne peut jamais porter préjudice à l'Etat c'est-à-dire que les héritiers ne peuvent pas payer moins de droits que ceux qui auraient été perçus en l'absence de renonciation.

3. La donation « saut de génération partiel »: "Elle ne peut se faire qu'en ligne directe"

Depuis 2018, il existe également -uniquement en Flandre- une alternative à la donation classique: la donation « saut de génération partiel ».

Une donation « saut de génération partiel » peut être exonérée de droits de donation lorsqu’elle est effectuée au profit de descendants (ou de personnes qui y sont assimilées) au premier degré, par le biais d'un acte notarié dans l'année suivant le décès. Cette donation ne concerne que les biens immobiliers recueillis dans le cadre de la succession et pour lesquels des droits de succession ont été payés. Celle-ci n'est possible qu'en ligne directe.

On évite donc le paiement des droits de donations dont il est question au point 1.

Cet article contient uniquement des informations générales qui ne tiennent pas compte de votre situation individuelle et ne constitue donc pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les informations sont basées sur la jurisprudence et la loi en vigueur au moment de la rédaction de cet article. Toute nouvelle législation ou évolution jurisprudentielle n’est pas prise en considération dans le cadre de la rédaction de cet article.