Brussel, 9 januari 2025

Het jaar 2024 werd gekenmerkt door een hernieuwde dynamiek op de Belgische vastgoedmarkt, met een jaarlijkse prijsstijging van +2%, zoals gemeld door Immoweb. Dankzij de daling van de rentevoeten konden Belgische huishoudens 5 m² aan koopkracht terugwinnen. Dit was een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de uitdagingen van de voorbije jaren. Rekening houdend met de verwachte indexering van de lonen in januari, zou deze koopkracht zelfs met nog eens 3 m² kunnen stijgen tot 115 m² in januari.

Voor het eerst zijn in deze editie van Immowebs Prijsindex gegevens en analyses van haar partner Belfius opgenomen. Die bieden een diepgaand perspectief op hypothecaire kredieten¹ en de economische dynamiek. Volgens Belfius Strategic Research heeft deze hernieuwde koopkracht geleid tot een stijging van het gemiddelde kredietbedrag, van ongeveer € 207.000 in 2023 tot € 214.000 in 2024.

Jaarlijkse groei van +2%, Belgisch vastgoed op weg naar herstel

Sinds de rente in 2022 begon te stijgen, is de jaarlijkse prijsgroei aanzienlijk vertraagd. Begin 2023 daalde hij tot onder +2% en in juni en juli 2024 bereikte hij zijn laagste punt, met een stijging die beperkt bleef tot slechts +1,1%. De tweede helft van 2024 markeert echter een duidelijk keerpunt, met twee opeenvolgende kwartalen met elk een stijging van +0,6%. Over die zes maanden bedroeg de stijging dus +1,2%. Dit is aanzienlijk hoger dan in de tweede helft van 2023, toen de stijging slechts +0,3% bedroeg. "De daling van de rente en de stijging van de vastgoedkoopkracht hebben een boost gegeven aan de prijsstijgingen, die in 2024 +2% bedragen. Dit is aanzienlijk hoger dan de +1,3% stijging in 2023," vertelt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb. We moeten echter benadrukken dat ondanks dit herstel de groeiniveaus ver onder de niveaus van voor 2022 blijven.

Een veerkrachtige vastgoedmarkt ondanks economische uitdagingen

Tijdens deze periode van monetaire krapte viel de Belgische vastgoedmarkt op door zijn lage volatiliteit in termen van prijsschommelingen en slaagde hij erin een positieve groei te behouden, zij het aan een veel lager tempo.
Het Belfius Strategic Research team en het wetenschappelijke team van Immoweb benadrukken verschillende structurele factoren die deze veerkracht verklaren:

• Dominantie van leningen met vaste rentevoet: In België wordt meer dan 95%² van de woningkredieten afgesloten tegen een vaste rentevoet. Dit specifieke kenmerk van de Belgische markt heeft bestaande hypotheekleningen beschermd tegen renteschommelingen.
• Beschermde inkomens: automatische indexering van lonen ondersteunt de koopkracht van Belgische huishoudens.
• Aanhoudende vraag: gestimuleerd door het hoge percentage woningeigenaars in België (71,3%), een stuk hoger dan in de buurlanden. In Duitsland is dit percentage bijvoorbeeld 49,1%³.

Evolutie van de vastgoedprijzen per regio

In het vierde kwartaal van 2024 bevestigde het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de opleving die in de tweede helft van het jaar was ingezet. Dit was een verademing nadat het sinds begin 2022 was achtergebleven tegenover Vlaanderen en Wallonië. Het Brussels Gewest noteerde dit kwartaal de sterkste stijging van de vastgoedprijzen, met een stijging van +0,7%. Hiermee presteerde het beter dan Vlaanderen (+0,6%) en Wallonië (+0,4%), waar de groei gematigder was.

Over heel 2024 stegen de prijzen in Vlaanderen en Wallonië in dezelfde mate, met +2,1%. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende weliswaar een meer bescheiden jaarlijkse stijging (+1,4%), maar vertoonde een duidelijke versnelling in de tweede helft van het jaar (+1,2%).

Evolutie van de vastgoedprijzen per provincie en stad

Limburg onderscheidt zich als de meest betaalbare provincie van Vlaanderen, terwijl het de sterkste prijsstijging van het Gewest over het jaar registreerde, met een stijging van +3,4%. Deze stijging werd echter overtroffen door die van de provincie Namen, waar de prijzen met +3,8% omhoog gingen over dezelfde periode. Daarentegen daalden de prijzen licht in de provincies Luik en West-Vlaanderen, met -0,5%.

Dalende rente en herstel van de koopkracht

In 2024 zorgde de daling van de hypotheekrente voor een frisse wind; Belgische gezinnen kregen gunstigere voorwaarden om zich op de vastgoedmarkt te begeven. Als gevolg hiervan heeft het gemiddelde Belgische huishouden⁴ in 2024 5 m² aan koopkracht teruggewonnen. Deze winst vertegenwoordigt ongeveer een derde van de 17 m² die verloren ging tussen begin 2022 en eind 2023. Rekening houdend met de loonindexering, die voor een groot deel van de Belgen is vastgesteld op ongeveer +3,5%, stijgt deze koopkracht met nog eens 3 m² tot 115 m² in januari.

⁴ 2 gehuwde of legaal samenwonende personen met een mediaan inkomen

Ook het volume hypothecaire kredieten⁵ stijgt

Zoals de grafiek aantoont, bereikte de rente, die sinds 2022 gestaag is gestegen, in december 2023 een piek van 3,69%. Daarna daalde ze geleidelijk tot 2,92% in december 2024, een cumulatieve daling van 0,77 procentpunten in één jaar. Deze rentedaling heeft natuurlijk het leenvolume voor vastgoedinvesteringen gestimuleerd. Na een periode van gestage daling sinds 2022, stabiliseerde deze volumes begin 2024, om vervolgens in juli 2024 aan een duurzaam herstel te beginnen. Dit markeert een beslissend keerpunt in de marktdynamiek. Tegelijkertijd steeg het gemiddelde bedrag van de door Belfius Bank toegekende hypothecaire leningen aanzienlijk, van € 207.000 in 2023 tot € 214.000 in 2024, een stijging van 3,4%. Deze cijfers bevestigen de voelbare impact van de verbeterde financieringsvoorwaarden op de Belgische vastgoedmarkt.

Langer lenen: hoe leners zich aanpassen aan hoge rentes

Sinds 2015 is de gemiddelde looptijd van woningkredieten die Belfius toekent bijna voortdurend gestegen. In 2022, vóór de stijging van de rente, had 53% van de leningen een looptijd van meer dan 20 jaar. Dit percentage steeg tot 62% in 2023, een historisch hoogtepunt. In 2024 leidde de verbetering van de leencapaciteit, ondersteund door de daling van de rentevoeten, tot een lichte daling van dit aandeel, dat nu 60% bedraagt.

Grotere leencapaciteit bij een constante maandelijkse betaling

Om deze evolutie te ondersteunen, heeft Belfius Strategic Research het precieze effect berekend van de daling van de hypotheekrente op de leencapaciteit van de Belgische gezinnen. Een lagere rente stelt mensen in staat om meer te lenen terwijl hun maandelijkse betalingen gelijk blijven^6.7.

• In december 2023, met een gemiddelde rentevoet van 3,69% op een hypotheek met een looptijd van 20 jaar, zou een lener met een maandelijkse betaling van € 1.000 een lening van € 170.419 kunnen krijgen.
• In december 2024, dankzij een verlaging van de gemiddelde rente tot 2,92%, kan dezelfde lener een lening krijgen van € 182.325, wat neerkomt op een toename van 7% in leencapaciteit met een stabiele maandelijkse betaling van € 1.000.

Let op, geld lenen kost ook geld.

Belfius en Immoweb voorspellen een sterkere stijging van de vastgoedprijzen in 2025 dan in 2024

De verbetering van de leningsvoorwaarden en de koopkracht geeft reden om te hopen dat de Belgische vastgoedmarkt zich in 2025 verder zal herstellen. De inflatie lijkt nu onder controle en zal zich naar verwachting stabiliseren rond 2% tussen nu en 2025.
Volgens Véronique Goossens, hoofdeconoom bij Belfius, zou deze situatie de ECB ertoe kunnen aanzetten om haar monetaire beleid verder te versoepelen, in het bijzonder door de belangrijkste rentetarieven te verlagen tot 2%..

Tegelijkertijd zou de vraag naar vastgoed dankzij een aantal factoren levendig moeten blijven:

• De Belgische gezinsinkomens blijven stijgen dankzij de automatische loonindexering.
• Het werkloosheidscijfer blijft historisch laag en Belfius Strategic Research verwacht dat er in België meer banen zullen worden gecreëerd dan er verloren gaan.
• De verlaging van de registratierechten voor de eigen woning tot 3% in Wallonië en 2% in Vlaanderen is een belangrijke hefboom om de aankoop van vastgoed te stimuleren.
• Het aantal huishoudens blijft stijgen, voornamelijk door de vergrijzing en de afname van de gemiddelde grootte van huishoudens.
• De prijzen op de bestaande vastgoedmarkt zullen waarschijnlijk hoog blijven door de vertraging in het aanbod van nieuwe woningen. In de eerste 8 maanden van 2024 werden bijna 10% minder bouwvergunningen afgegeven dan in dezelfde periode van 2023.

Voorzichtigheid blijft echter geboden. Enkele grote politieke en economische uitdagingen kunnen dit herstel afremmen. Zo kan het Amerikaanse handelsbeleid onder president Donald Trump een grote impact hebben op de Belgische economie. Daarnaast blijft de begrotingssituatie van het land zorgwekkend. Volgens de najaarsprognoses van de Europese Commissie zal het begrotingstekort oplopen tot 4,9% in 2025. Zonder structurele hervormingen zou België geconfronteerd kunnen worden met een stijging van de langetermijnrente, wat het huidige momentum zou kunnen aantasten.

Rekening houdend met al deze factoren blijft ons basisscenario een herstel van de markt, zowel wat betreft de hypotheekproductie als de prijstrends, met een verwachte stijging van meer dan +3%.

Methodologie