De eerste 20 jaar van deze eeuw bleef de inflatie laag. De pandemie bracht daar verandering in. Door de aanbodproblemen en een toenemende vraag naar goederen gingen de prijzen vlot hoger. De oorlog tussen Rusland en Oekraïne verergert de situatie. Beleggen in vastgoed lijkt dan een goed idee. Huurgelden zijn vaak gekoppeld aan een prijsindex en volgen dus de inflatie waardoor de koopkracht van de investeerder gevrijwaard blijft. Fysiek vastgoed aankopen, is niet voor elke belegger weggelegd. Fondsen die in vastgoedbedrijven beleggen kunnen dan een uitkomst bieden. We hadden een gesprek met Arnaud Gerard, salesverantwoordelijke Benelux bij fondsbeheerder Janus Henderson Investors.
Hoe deden vastgoedbeleggingen het op de beurs dit jaar?
AG: "2022 is veel meer dan verwacht een uitdagend jaar voor beleggers. De rente is al veel forser gestegen dan de verwachtingen van economen begin januari. Kijken we naar een wereldwijde aandelenindex, dan staat die 15% lager1. Een wereldwijde vastgoedindex noteert dit jaar eveneens 15% lager.
Nochtans was het recente winstseizoen voor vastgoedbedrijven sterk. De positieve vooruitzichten van de bedrijven onderstreepten opnieuw hoe goed de fundamentals van de sector zijn, met een sterke vraag van huurders en een beperkt nieuw aanbod door de vele vereisten gesteld aan nieuwbouw. Ook de activiteit van fusies en overnames houdt aan in de sector. In april legde bv. de Amerikaanse investeringsgroep Blackstone 12,8 miljard dollar op tafel voor de overname van de kotuitbater American Campus Communities."
Kunnen we zeggen dat de sector "immuun" is voor hoge inflatie?
AG: "Zo eenvoudig is het niet. In veel landen zijn huurcontracten op één of andere manier gekoppeld aan inflatie-indexen waardoor de vastgoeduitbaters zich kunnen beschermen tegen een stijging van de rentekosten. Hogere inflatie en hogere rentes gaan immers hand in hand.
Als de inflatie wordt veroorzaakt door een te grote vraag in verhouding tot het beschikbare aanbod, en die trend zet zich ook door op vastgoedmarkten, dan bieden vastgoedbeleggingen inderdaad een goede bescherming. Het huurgeld is geïndexeerd en het tekort aan woningen zorgt voor stijgende vastgoedprijzen. Wat we vandaag zien, is niet zozeer een door de vraag aangedreven inflatie, maar een door de kosten aangedreven inflatie, en als verhuurder is dat niet noodzakelijk gezond als je geen prijszettingsvermogen hebt. Denken we bv. aan fysieke winkels of kantoren waar de vraag structureel onder druk staat door de verschuiving naar online winkelen en thuiswerken. Voor deze vastgoedspelers wordt het moeilijker om de huur te verhogen of om de gebouwen nog verder in waarde te zien stijgen.»
Wat zijn de criteria die u hanteert voor uw beleggingen in vastgoed?
AG: "Wij blijven ons richten op vastgoedbedrijven die beschikken over prijszettingsvermogen, inflatiebestendige huur- en bedrijfsstructuren en sterke balansen. Zo blijft de vraag naar industrieel/logistiek vastgoed dat de online winkeldistributie ondersteunt, zeer sterk.
Vastgoed is een beleggingscategorie die voortdurend in ontwikkeling is. We zetten in op vier structurele trends: digitalisering, demografie, duurzaamheid en de "gemaksgerichte" levensstijl (convenience lifestyle). Het is cruciaal bedrijven te selecteren die van deze trends profiteren en die tegelijkertijd beschikken over gezonde balansen en sterke managementteams.
Enkele voorbeelden2 ter verduidelijking.
Prologis: Amerikaanse vastgoedspeler die wereldwijd actief is in industrieel vastgoed. 2,5% van het wereldwijde bruto binnenlands product (bbp) loopt via opslagplaatsen van dit bedrijf. De verwachting blijft dat een sterke vraag naar logistieke ruimte in combinatie met beperkt nieuw aanbod tot gezonde groei van verhuur leidt.
Alexandria Real Estate: Amerikaanse vastgoedbedrijf gespecialiseerd in de ontwikkeling en verhuur van gebouwen voor laboratoria en R&D op gunstige locaties in de VS. De pandemie stimuleerde de vraag; veel huurders werken aan behandelingen en vaccins en het bedrijf profiteert meer in het algemeen van de groei in de biotechsector.
Sun Communities: Amerikaanse niche-speler die investeert in prefab-woningen, caravanparken en jachthavens in de VS. De demografische golf van vergrijzende babyboomers biedt een structurele wind in de rug. De aanhoudende consolidatie binnen de sector, in combinatie met de toonaangevende expertise van het bedrijf zal voor meerwaardecreatie en winstgroei zorgen.
Is spreiding belangrijk in een vastgoedfonds?
AG: "Absoluut. Een veelgemaakte fout bij beleggers is de focus op de eigen thuismarkt. Veel Belgische beleggers hebben, naast hun eigen woning, wellicht ook aandelen van lokale vastgoedspelers in portefeuille. Een extra diversificatie via een vastgoedfonds zorgt voor een bredere regionale spreiding. We zetten momenteel sterk in op de VS omdat de vastgoedspelers er de inflatie makkelijker kunnen doorrekenen. We hebben ook posities in Japan, het VK, Duitsland...
We zoeken actief naar vastgoedaandelen die de toekomst van de sector bepalen, zonder vooringenomenheid ten aanzien van stijl, sector of marktkapitalisatie. Het zullen de structurele langetermijntrends zijn, gecombineerd met een fundamentele analyse op lokaal niveau, die uiteindelijk de prestaties van beursgenoteerd vastgoed bepalen."
1 Bron: Reuters-Refinitiv. De prestaties van de MSCI World AC en de vastgoedindex FTSE EPRA Nareit Globale beide in euro, van 31/12/2021 tot 13/06/2022.
2 Deze ondernemingen worden enkel ter illustratie aangehaald en vormen geen koopadvies.
Ontdek alle beschikbare fondsen, waaronder deze gericht op de immobiliënsector
Dit document, opgesteld en verspreid door Belfius Bank, geeft de visie van Belfius Bank op de financiële markten weer. Het bevat geen gepersonaliseerd beleggingsadvies of -aanbevelingen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied. Als u gepersonaliseerd beleggingsadvies wil, kan u daarvoor terecht bij uw financieel adviseur. Hij bekijkt graag met u welke gevolgen deze visie mogelijk heeft voor uw persoonlijke beleggingsportefeuille. De vermelde cijfers zijn een momentopname en onderhevig aan wijzigingen.
