Bruxelles, le 9 janvier 2025

L’année 2024 s’est distinguée par un regain de dynamisme sur le marché immobilier belge, marqué par une hausse annuelle des prix constatés par Immoweb de +2%. La baisse des taux d’intérêt a permis aux ménages belges de récupérer 5 m² de pouvoir d’achat immobilier, un progrès significatif après les défis des années précédentes. En prenant en compte l’indexation des salaires attendue en janvier, ce pouvoir d’achat pourrait même encore augmenter de 3 m² supplémentaires pour atteindre 115 m².

Cette édition de l’Indice des prix d’Immoweb intègre pour la première fois les données et analyses de son partenaire Belfius, offrant une perspective approfondie sur le crédit hypothécaire¹ et les dynamiques économiques. Selon Belfius Strategic Research, ce regain de pouvoir d’achat s’est traduit par une augmentation du montant moyen des crédits octroyés, passant d’environ 207.000 € en 2023 à 214.000 € en 2024.

Une hausse annuelle de +2 %, l’immobilier belge en voie de redynamisation

Depuis l’amorce de la hausse des taux d’intérêt en 2022, la croissance annuelle des prix a considérablement ralenti, passant sous la barre des +2 % au début de l’année 2023 pour atteindre son point le plus bas en juin et juillet 2024, avec une augmentation limitée à seulement +1,1 %. Cependant, la seconde moitié de l’année 2024 marque un tournant décisif, avec deux trimestres consécutifs affichant chacun une hausse de +0,6 %. Sur l’ensemble du semestre, la progression atteint +1,2 %, un résultat nettement supérieur à celui du second semestre 2023, qui n’avait enregistré qu’une hausse de +0,3 %. "La baisse des taux et l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier ont relancé la hausse des prix, qui ont enregistré une augmentation annuelle de +2 % en 2024, supérieure à l’augmentation de +1,3 % en 2023", souligne Jonathan Frisch, Économiste chez Immoweb. Il convient toutefois de souligner que, malgré ce redressement, les niveaux de croissance restent nettement inférieurs à ceux atteints avant 2022.

Un marché immobilier résilient face aux défis économiques

Durant cette période de durcissement monétaire, le marché immobilier belge s’est distingué par sa faible volatilité en matière de fluctuations des prix, parvenant à maintenir une croissance positive, bien que celle-ci ait été fortement ralentie.
L’équipe Belfius Strategic Research et l’équipe scientifique d’Immoweb mettent en avant plusieurs facteurs structurels expliquant cette résilience :

• La prédominance des crédits à taux fixe : En Belgique, plus de 95 %² des crédits-logement sont souscrits à taux fixe. Cette spécificité du marché belge a permis de protéger les crédits existants des fluctuations des taux d’intérêt.
• Des revenus protégés : l’indexation automatique des salaires, permet de soutenir le pouvoir d’achat des ménages belges.
• Une demande soutenue: portée par un taux de propriétaires élevé en Belgique, atteignant 71,3 %, nettement supérieur à celui de ses voisins. En Allemagne, par exemple, ce taux n’est que de 49,1 %³.

Évolution des prix de l’immobilier par région

Au quatrième trimestre 2024, la Région Bruxelles-Capitale confirme son rebond amorcé au cours de la seconde moitié de l’année, après avoir été à la traîne par rapport à la Flandre et à la Wallonie depuis début 2022. La région bruxelloise a en effet enregistré, sur ce dernier trimestre, la plus forte progression des prix immobiliers ce trimestre, avec une hausse de +0,7 %, surpassant la Flandre (+0,6 %) et la Wallonie, où la croissance s’est révélée plus modérée (+0,4 %).

Sur l’ensemble de l’année 2024, les prix ont progressé de manière similaire en Flandre et en Wallonie, avec une hausse de +2,1 %. La Région de Bruxelles-Capitale, bien qu’ayant connu une progression annuelle plus modeste (+1,4 %), a montré une nette accélération au cours du second semestre (+1,2 %).

Évolution des prix de l'immobilier par province et par ville

Le Limbourg se distingue comme la province la plus abordable de la région flamande, tout en enregistrant la plus forte hausse des prix de la région sur l’année, avec une augmentation de +3,4 %. Cependant, au niveau national, cette progression est surpassée par celle de la province de Namur, qui affiche une hausse encore plus marquée de +3,8 % sur la même période. À l’inverse, les prix ont légèrement reculé dans les provinces de Liège et de Flandre-Occidentale, enregistrant une baisse de -0,5 %.

Baisse des taux, un pouvoir d’achat en reprise

En 2024, la baisse des taux hypothécaires a apporté une véritable bouffée d’air frais aux ménages belges, leur offrant des conditions plus favorables pour accéder au marché immobilier. Cette baisse a permis au ménage moyen belge⁴ de regagner 5 m² de pouvoir d’achat immobilier en 2024. Ce gain représente environ un tiers des 17 m² perdus entre début 2022 et fin 2023. En prenant en compte l’indexation des salaires, établie à environ +3,5 % pour une grande partie des Belges, ce pouvoir d’achat augmentera de 3 m² supplémentaires pour atteindre 115 m² en janvier.

⁴ 2 personnes mariées ou cohabitants légaux disposant d’un revenu médian

Le volume des crédits hypothécaires⁵ est également en hausse

Comme le montre le graphique, les taux d’intérêt, en hausse continue depuis 2022, ont atteint leur pic en décembre 2023 à 3,69 % avant d’entamer une baisse progressive pour s’établir à 2,92 % en décembre 2024, soit une diminution cumulative de 0,77 point de pourcentage en un an. Cette baisse des taux a naturellement stimulé le volume des montants empruntés pour les investissements immobiliers. Après une période de déclin continu depuis 2022, ces volumes ont commencé à se stabiliser au début de l’année 2024, avant d’amorcer une reprise soutenue dès juillet 2024. Cette évolution marque un tournant décisif dans la dynamique du marché. Parallèlement, le montant moyen des crédits hypothécaires octroyés par la banque Belfius a enregistré une progression notable, passant de 207 000 € en 2023 à 214 000 € en 2024, soit une hausse de 3,4%. Ces données confirment l’impact concret de l’amélioration des conditions de financement sur le marché immobilier belge.

Crédits plus longs : comment les emprunteurs s’adaptent aux taux élevés

Depuis 2015, la durée moyenne des crédits-logement octroyés par Belfius a presque continuellement augmenté. En 2022, avant la hausse des taux, 53 % des crédits dépassaient 20 ans. Cette proportion a grimpé à 62 % en 2023, marquant un pic historique. En 2024, l’amélioration de la capacité d’emprunt, soutenue par la baisse des taux d’intérêt, a entraîné une légère diminution de cette proportion, qui s’établit désormais à 60 %.

Une augmentation de la capacité d’emprunt à mensualité constante

Pour appuyer cette progression, Belfius Strategic Research a calculé l’effet précis de la baisse des taux hypothécaires sur la capacité d’emprunt des ménages belges. En effet, un taux d’intérêt réduit permet d’emprunter davantage tout en maintenant des mensualités identiques^6.7:

• En décembre 2023, avec un taux d’intérêt moyen de 3,69% sur un prêt hypothécaire de 20 ans, un emprunteur disposant d’une mensualité de 1 000 € pouvait obtenir un crédit de 170.419 €.
• En décembre 2024, grâce à une réduction du taux moyen à 2,92%, ce même emprunteur pouvait obtenir un crédit de 182.325 €, soit une augmentation de 7% de sa capacité d’emprunt avec une mensualité stable de 1000 €.

Attention, emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.

Belfius et Immoweb prévoient une hausse des prix immobiliers en 2025 par rapport à 2024

L’amélioration des conditions d’emprunt et du pouvoir d’achat laisse espérer une poursuite de la reprise du marché immobilier belge en 2025. En effet, l’inflation semble désormais maîtrisée, avec une stabilisation attendue autour de 2% d’ici 2025.
Selon Véronique Goossens, Chief Economist de Belfius, cette situation pourrait inciter la BCE à poursuivre l’assouplissement de sa politique monétaire, notamment avec une réduction des taux directeurs à 2%.

Parallèlement, la demande immobilière devrait rester soutenue grâce à plusieurs facteurs :

• Les revenus des ménages belges continuent de progresser grâce à l’indexation automatique des salaires.
• Le taux de chômage reste historiquement bas, et Belfius Strategic Research prévoit davantage de créations d’emploi que de suppressions en Belgique.
• La réduction des droits d’enregistrement, pour l’habitation propre et unique à 3 % en Wallonie et 2% en Flandre, constitue un levier important pour stimuler les achats immobiliers.
• Le nombre de ménages continue d’augmenter, principalement en raison du vieillissement de la population et de la réduction de la taille moyenne des ménages.
• Les prix sur le marché immobilier existant devraient rester soutenus, en raison du ralentissement de l'offre de nouveaux logements. Au cours des 8 premiers mois de l’année 2024, près de 10 % des permis de bâtir en moins ont été délivrés par rapport à la même période en 2023.

Toutefois, la prudence reste de mise. Certains défis politiques et économiques majeurs pourraient freiner cette reprise. Par exemple, la politique commerciale américaine sous la présidence de Donald Trump pourrait avoir des répercussions significatives sur l’ économie belge. De plus, la situation budgétaire du pays demeure préoccupante. Selon les prévisions d’automne de la Commission européenne, le déficit budgétaire devrait atteindre 4,9 % en 2025. Sans réformes structurelles, la Belgique pourrait être confrontée à une hausse des taux d’intérêt à long terme, ce qui risquerait d’affecter la dynamique actuelle.

En prenant en compte ces différents éléments, notre scénario de base reste un redressement du marché, tant en termes de production de crédits hypothécaires que d’évolution des prix, avec une hausse attendue au delà de +3%.

Méthodologie