Doorstaat de woonmarkt de renteschok?
29 september 2023
Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius
Véronique Goossens
Chief Economist @Belfius
- Stijgende rentes hebben de kost van een hypothecair krediet ruim verdubbeld, waardoor er minder woningen verkocht worden.
- Tot nu toe is België één van de weinige Europese landen waar de huizenprijzen amper zijn gedaald maar daar komt dit najaar verandering in.
- De Nationale Bank schat in dat een derde tot de helft meer wooninvesteringen nodig zijn dan in het topjaar 2022 om de klimaatdoelen te halen.
Houdt de woonmarkt stand in een omgeving van hoge inflatie en oplopende rentetarieven? Op korte tijd zijn de omstandigheden voor residentieel vastgoed sterk veranderd. De vraag naar woningen steeg spectaculair tijdens de Covid-19 jaren, omdat de Belg groter wilde wonen of op zoek was naar buitenruimte. Bovendien zakte de hypothecaire rente in die periode naar een historisch dieptepunt. Daar kwam abrupt verandering in toen Rusland in het voorjaar van 2022 Oekraïne binnenviel. De oorlog op Europese bodem maakte grondstoffen en energie fors duurder en de inflatie schoot omhoog. Op de obligatiemarkten stegen de lange termijnrentes onder druk van de hoge inflatiecijfers en de ECB was genoodzaakt om haar beleidsrente drastisch te verhogen. Hierdoor zijn de hypotheekrentes in België (zie grafiek 1) op één jaar tijd meer dan verdubbeld.
Grafiek 1. Lenen is duurder geworden.
Lenen om een woning te kopen, bouwen of renoveren is dus aanzienlijk duurder geworden. De impact van de hogere rente is in 2023 duidelijk te zien aan de zwakkere activiteit op de koopmarkt. Het aantal verkopen in de eerste drie maanden van het jaar haalde voor het eerst sinds 2020 de mijlpaal van 50.000 niet. In het laatste kwartaal van 2022 werden er nog bijna 65.000 transacties geteld. Ook in de woningbouw koelt de activiteit duidelijk af. In de eerste vijf maanden van het jaar werden 14,5 procent minder bouwvergunningen uitgereikt dan dezelfde periode vorig jaar.
Ondanks de tegenwind blijven de wooninvesteringen door de Belgische gezinnen wel op peil. In de eerste jaarhelft werd per kwartaal bijna 7,5 miljard euro in de woningmarkt geïnvesteerd, niet ver van de piek van eind vorig jaar. Op grafiek 2 is te zien dat de Belgen de afgelopen jaren een versnelling hoger schakelden op het vlak van de wooninvesteringen.
Grafiek 2. Wooninvesteringen schakelden vanaf 2021 een versnelling hoger.
Toch zal dat cijfer de komende jaren nog flink moeten groeien. Als we de klimaatdoelen willen halen, moet er in de toekomst veel meer geïnvesteerd worden in renovatie om de bestaande woningen in ons land energiezuiniger te maken. Volgens Statbel is ruim 60 procent van de Belgische woningen meer dan 50 jaar oud, toen isolatie eerder uitzondering dan regel was. De Nationale Bank berekende dat meer dan 95 procent van de Belgische huizen en appartementen geen energielabel A heeft. Dat zorgt ervoor dat woningen zowat een vijfde van het Belgische energiegebruik innemen en verantwoordelijk zijn voor 16 procent van de CO2-uitstoot. Driekwart van de energie in een woning gaat naar verwarming. Daarmee zijn we een van de koplopers in Europa. Enkel Luxemburg en Slovakije doen het slechter. De Europese klimaatdoelen stellen dat alle woningen tegen 2050 klimaatneutraal moeten zijn. Tegen die tijd moet elk huis of appartement even energiezuinig zijn als een nieuwbouwwoning van vandaag met een EPC (Energie Prestatie Certificaat) label A. De Nationale Bank van België schat dat er per jaar 10 tot 16 miljard euro extra investeringen nodig zijn om dat doel te bereiken . Dat is één derde tot de helft van wat tijdens 2022 in totaal werd geïnvesteerd in de Belgische woningmarkt.
In tegenstelling tot de zwakkere activiteit op woon- en bouwmarkt, houden de vastgoedprijzen tot nu toe goed stand in België. Huizen zijn in het tweede kwartaal van 2023 in prijs gedaald ten opzichte van het eerste trimester maar zijn nog steeds duurder dan een jaar geleden.
De gemiddelde verkoopprijs voor een woonhuis bedroeg 285,000 euro en voor een appartement werd gemiddeld 239,000 euro betaald (zie grafiek 3).
Grafiek 3. Mediaan verkoopprijzen voor huizen en appartementen in België.
De residentiële vastgoedprijsindex stelt ons in staat om de vastgoedinflatie in ons land te vergelijken met die in de rest van Europa. Die laat zien dat in de buurlanden, de nominale vastgoedprijzen al enkele kwartalen onder neerwaartse druk staan. De daling van de prijzen sinds de piek van 2022 is bij ons minder uitgesproken dan in Duitsland, Nederland en Frankrijk.
Grafiek 4. Procentuele daling/stijging in Q1 2023 sinds de piek van de prijzen in 2022.
Afgaand op de verzwakkende activiteit op de woonmarkt, en gezien de doorwerking van de hogere rentes, verwachten we dat de gemiddelde prijzen voor Belgisch woonvastgoed na de zomer verder gaan dalen. De correctie die we voorzien is echter minder uitgesproken dan in de buurlanden. De aanzienlijke stijging van de prijzen in de periode tussen het derde kwartaal van 2020 en het tweede kwartaal van 2022 was bij ons minder spectaculair dan in onze buurlanden. Hierdoor verwachten we bij ons minder hevige prijsdalingen. Andere factoren die een rem zetten op de val van de vastgoedprijzen in België zijn de robuuste vraag op de arbeidsmarkt en de automatische loonindexering die allebei de groei van het gezinsinkomen ondersteunen.
We verwachten dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 0,5% lager zijn dan in 2022. In de loop van volgend jaar zien we de prijzen stabiliseren. Door het overloopeffect van de voorziene prijsdaling in de tweede helft van dit jaar, liggen de huizenprijzen in 2024 naar verwachting gemiddeld 1,5% lager dan in 2023.
Grafiek 5. Historiek en verwachte evolutie van de residentiële vastgoedprijsindex (België).
Bronnen:
Statbel.fgov.be
www.nbb.be
