Poursuite du rush sur l'immobilier
19 août 2021
Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius
Véronique Goossens
Chief Economist @Belfius
- La forte augmentation des prix des maisons se poursuit en Belgique et à l’étranger.
- En raison des confinements liés au Covid-19 et de la faiblesse des taux d'intérêt, de nombreux acheteurs et investisseurs recherchent des immeubles résidentiels.
- Nous avons revu à la hausse nos prévisions pour l’inflation immobilière à 5,0 pour cent pour 2021.
Au niveau mondial, les prix des logements grimpent en flèche. L'indice des prix du consultant immobilier Knight Frank, qui mesure l’évolution des prix dans 56 pays, montre que les prix internationaux des maisons ont augmenté de 7,3 pour cent en moyenne en un an. Le rush sur l'immobilier perdure dès lors, en dépit du Covid-19 qui a entraîné un recul sans précédent de l’économie dans de nombreux pays. Les raisons de l’intérêt marqué pour l'immobilier résidentiel ne sont pas difficiles à trouver.
La plupart des pays ont pris des mesures pour soutenir le revenu des ménages et prévenir une forte augmentation des faillites et du chômage. Ce sont surtout les ménages les plus riches qui ont ainsi pu épargner davantage pendant les confinements, une partie de cette épargne débouchant à présent sur le marché immobilier. Les taux bas jouent un rôle important dans ce cadre. Les crédits pour l'achat ou la construction d'une maison ou d’un appartement sont encore bon marché, ce qui permet aux candidats-acheteurs de payer davantage pour la maison de leurs rêves. La faiblesse des taux éveille également l’intérêt d'investisseurs belges et étrangers, qui sont à la recherche d'un rendement intéressant. Un rapport de la Banque des règlements internationaux (BRI) constate un accroissement de l’impact des investisseurs internationaux sur les marchés résidentiels et immobiliers. Des capitaux étrangers affluent principalement dans l'immobilier de villes où les jeunes ménages, les migrants et les hauts diplômés sont très demandeurs de logements. Les investisseurs répondent à ce besoin en achetant et en mettant en location des logements urbains, ce qui contribue à l’augmentation de la demande.
De plus, la pandémie de Covid-19 a accéléré un certain nombre de tendances dans la société, ce qui a poussé la demande de logements à la hausse. En raison des confinements, un grand nombre de gens travaillent ou étudient à domicile depuis près d'un an et demi déjà. Une propre habitation, avec un jardin ou une terrasse et une pièce supplémentaire à aménager en espace hybride habitation/bureau est en tête de la liste des critères des candidats-acheteurs. Cela entraîne une demande plus forte d'habitations relativement plus chères, avec une hausse des prix pour conséquence. Vu que le télétravail est en train de devenir progressivement la norme, l’accent sur le propre logement restera une force motrice sur le marché résidentiel. Dans notre pays, cela se traduit également par les longues files d'attente chez Ikea et dans d'autres magasins de mobilier et par la vague de rénovations. Le nombre de permis de rénovation a grimpé de 16 pour cent durant les quatre premiers mois de 2021 par rapport à la même période de l’an dernier. En comparaison avec 2019, l’augmentation s'élève même à 25 pour cent.
Nous pensons que la haute conjoncture sur le marché résidentiel belge va perdurer un certain temps, ce qui va encore pousser les prix à la hausse. En effet, les facteurs qui entraînent l’augmentation des prix de l’immobilier résidentiel chez nous et à l’étranger continueront à jouer après l’été. Le marché résidentiel compte de nombreux candidats-acheteurs et, dans les constructions neuves, les sociétés de construction ont du mal à répondre à la demande accrue en
raison des problèmes d'acheminement des matières premières et des matériaux. Sur un marché aussi tendu, les acheteurs se mettent souvent à offrir un prix supérieur au prix demandé parce qu'ils craignent de louper le coche. Les analystes appellent ce phénomène l’effet FOMO (‘Fear Of Missing Out’). Autrement dit, acheteurs et investisseurs ont peur de passer à côté de la hausse sur le marché immobilier. Les vendeurs, par contre, ne sont pas pressés.
À cela s'ajoute que les taux hypothécaires restent relativement bas en raison de la politique monétaire de la BCE et de la concurrence acharnée entre les banques en matière de crédits-logement. De plus, les perspectives macroéconomsont améliorées depuis le printemps. L'économie belge s’avère plus robuste que prévu et le chômage a continué à reculer ces derniers mois. Le risque d'une vague de faillites et d'une aggravation du chômage est à présent beaucoup plus ténu qu’au début de l’année.
Selon les statistiques de Statbel, l’inflation immobilière s’est accélérée à 6,7 pour cent sur une base annuelle durant les trois premiers mois de cette année. On attend encore les données officielles pour le deuxième trimestre mais les chiffres des notaires affichent à nouveau une forte croissance du nombre de transactions et des prix des vente. Vu l’augmentation plus forte que prévu des prix des habitations au premier semestre de l’année et les perspectives économiques plus favorables, nous avons revu à la hausse nos prévisions pour les prix immobiliers. Pour 2021, nous tablons sur une inflation immobilière moyenne de 5 pour cent. Nous nous attendons aussi à une hausse des prix l’an prochain, mais, avec une croissance nominale de 1 pour cent, celle-ci sera beaucoup plus modérée que cette année.
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