Vastgoed: naar een tijdelijke dip van de woningprijzen

Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius

• De activiteit in de bouw- en vastgoedsector krabbelt recht na Covid-19.
• Ondanks de krimp van de economie, zijn de huizenprijzen opnieuw gestegen tijdens de eerste helft van dit jaar.
• Toch houden we rekening met een beperkte daling van de woonprijzen in 2020 en 2021 door de recessie die weegt op het gezinsinkomen.

Na de forse daling in de eerste jaarhelft van 2020, maakt de bouw- en vastgoedactiviteit in ons land een inhaalbeweging. Covid-19 zorgde vanaf februari voor een zware aderlating in de bouwsector. De productie daalde drie maanden op een rij door de lockdown en de zware klap voor het economisch vertrouwen. Ook de afschaffing van de Vlaamse woonbonus woog zwaar op de cijfers in het eerste kwartaal. De maand mei was het keerpunt met een positieve maandgroei van 11 procent en ook in juni en juli nam de bouwproductie toe. Op de vastgoedmarkt is er een gelijkaardige inhaalbeweging van de activiteit aan de gang. Na een heel zwak tweede kwartaal, rapporteren de notarissen een stevig herstel van het aantal vastgoedtransacties in juli, augustus en september.

De economische dreun van Covid-19 is dus duidelijk te zien in het verloop van de activiteit in de bouw- en vastgoedsector. Voorlopig valt de recessie nog niet af te lezen in de prijsontwikkeling van het residentieel vastgoed. Ondanks de enorme economische krimp werden de huizen in België opnieuw duurder tijdens de eerste helft van dit jaar. De jaargroei van de vastgoedprijzen versnelde zelfs naar 4,5% in het tweede kwartaal, van 3,5% in het eerste trimester (zie grafiek).

Jammer genoeg is het te vroeg om op basis van de halfjaarcijfers te besluiten dat de huizenprijzen immuun zijn voor de huidige recessie. Doorgaans duurt het wat langer voor de vastgoedmarkt geraakt wordt door een economische schok. Meestal daalt het vertrouwen eerst, gevolgd door de activiteit, en zien we daarna pas het effect op de prijzen.

Een recessie laat zich vooral voelen op de woonmarkt door de schade voor het gezinsinkomen. We verwachten dat de klap voor het inkomen gespreid zal verlopen in 2020 en de eerste helft van volgend jaar. Hierdoor houden we rekening met een gemiddelde daling van de residentiële vastgoedprijzen van 0,5% in 2020 en 1,0% in 2021. De correctie van de prijzen in het zog van de enorme BBP-krimp van dit jaar blijft al bij al beperkt. De economische noodsteun van de overheid absorbeert voor een stuk de negatieve impact van de recessie op het inkomen van de gezinnen en voorkomt grotere schade op de woonmarkt. De terugkeer naar een positieve inkomensgroei moet ervoor zorgen dat de prijzen vanaf eind 2021 weer klimmen maar aan een lager tempo dan de afgelopen jaren. Ook de lage rente en de interesse van investeerders voor het woonvastgoed zet een rem op de val van de prijzen.