Energieprestaties stuwen woonprijzen
2 februari 2024
Véronique Goossens
Chief Economist @Belfius
2023 zou het jaar van de afkoeling worden voor de Belgische woonmarkt. Dat was het ook als je kijkt naar de bouwactiviteit en het aantal transacties, maar toch steeg de prijsindex voor woonvastgoed opnieuw in 2023. In het derde kwartaal van vorig jaar werd er voor een woning 1,2 procent meer betaald dan een jaar ervoor. Maar gemiddelden vertellen vaak niet alles…
De vastgoedactiviteit koelde snel af vorig jaar
In de eerste negen maanden van vorig jaar werden 18,3 procent minder vastgoedtransacties geteld op de residentiële markt dan dezelfde periode in 2022.
Grafiek 1. België: aantal vastgoedtransacties per kwartaal
Bron: statbel.fgov.be
Ook de bouwactiviteit daalde aanzienlijk: er werden bijna 12 procent minder bouwvergunningen uitgereikt. De terugval is het grootst bij de bouwvergunningen voor huizen.
Grafiek 2. België: uitgereikte bouwvergunningen per maand
Bron: nbb.stat.be
De renteschok
Tot begin 2022 was de rente één van de drijvende krachten voor een sterke vraag op de vastgoedmarkt, wat de activiteit en de prijzen fors hoger duwden. Door de lage stand van de rente kon er door kopers en bouwers goedkoop geld worden geleend. Ook investeerders toonden een grote interesse voor woonvastgoed als alternatief voor de relatief lage rentevergoeding op klassieke beleggingen. Sindsdien zijn de langetermijnrentes op de financiële markten en de hypotheekrentes in snel tempo gestegen. Samen met de economische onzekerheid zorgde dat voor minder appetijt om een woning te kopen.
Sinds de nazomer doken de langetermijnrentes op de financiële markten weer lager. Het potentieel op verdere rentedalingen lijkt de komende tijd echter beperkt. In onze rentevooruitzichten houden we voor 2024 rekening met een stijging van de rente op Belgische overheidsobligaties (looptijd 10 jaar).
Grafiek 3. België: kredietverlening en renteverloop op de hypotheekmarkt.
Bron: nbb.stat
Belgische vastgoedprijzen houden verrassend goed stand
Op het eerste gezicht lijkt het dat de prijzen van woonvastgoed – in tegenstelling tot de activiteit – de renteschok vrij goed hebben doorstaan. Op grafiek 4 is te zien hoe er in ons land voor een woning in het derde kwartaal van 2023 gemiddeld 1,2 procent meer werd betaald dan het jaar ervoor.
Grafiek 4. Groei van de vastgoedprijsindex (HPI) voor alle woningen
Bron: statbel.fgov.be
In vergelijking met de buurlanden hielden de Belgische vastgoedprijzen in 2023 duidelijk beter stand. In de eurozone daalden de huizenprijzen gemiddeld met 2,2 procent in het derde trimester. Vooral Duitsland en Nederland kregen te maken met een aanzienlijke val van de prijzen sinds de piek van 2022.
Grafiek 5. Groei van de vastgoedprijsindex (HPI) internationaal
Bron: statbel.fgov.be
De nominale groei van de vastgoedprijs in ons land verhult dat de waarde van dat vastgoed wel degelijk is gedaald. Als je de inflatie eraf trekt kom je uit op een reële waardedaling met 2,4 procent.
Energiezuinige woningen tot een derde duurder
De gemiddelde prijzen maskeren bovendien de onderliggende dynamiek van de Belgische woonmarkt. Daar is de voorbije jaren steeds meer een tweedeling van aan de gang tussen energiezuinige woningen versus panden die een slechte energiescore hebben.
De Europese klimaatplannen schrijven voor dat alle Belgische woningen tegen 2050 een EPC (Energie Prestatie Certificaat) score met label A moeten hebben (tabel 1).
Tabel 1. EPC-waarde *
| Label | Kengetal | |||
|---|---|---|---|---|
| A+ | Minder dan 0 kWh / m2 jaar | |||
| A | Tussen 100 en 0 kWh / m2 jaar | |||
| B | Tussen 200 en 100 kWh / m2 jaar | |||
| C | Tussen 300 en 200 kWh / m2 jaar | |||
| D | Tussen 400 en 300 kWh / m2 jaar | |||
| E | Tussen 500 en 400 kWh / m2 jaar | |||
| F | Hoger dan 500 kWh / m2 jaar |
*De energiescore die op het EPC staat vermeld is een kengetal dat aangeeft hoeveel het primaire energieverbruik bedraagt per vierkante meter vloeroppervlak, uitgedrukt in kWh / m² jaar.
In Vlaanderen geldt sinds 2023 de renovatieplicht. Wie een woning met label E of F koopt, moet die verplicht binnen vijf jaar renoveren tot minstens een label D. Kopers van deze woningen worden dus sowieso geconfronteerd met een extra investering. Woningen die al energiezuinig zijn worden daarom vaak sneller en duurder verkocht. Onderzoek toont aan dat er een prijsverschil van 14,6 procent is tussen twee identieke woningen waarvan de ene een EPC-waarde F heeft en de andere een EPC-waarde D. Dat verschil loopt op tot 30 procent bij vergelijkbare woningen met een EPC-prestatie van B of hoger.
De splitsing van de vastgoedmarkt via de breuklijn duurzaam – niet duurzaam is duidelijk te zien in de vastgoedprijsindices voor nieuwe versus bestaande huizen. Van die laatste trappelde de prijs in de zomer van vorig jaar ter plaatse, terwijl nieuwe woningen meer dan 5 procent duurder werden.
Grafiek 6. Vastgoedprijsindex voor nieuwe en bestaande woningen
We verwachten dat de invloed van het EPC-peil op de prijzen van huizen en appartementen steeds groter wordt omdat de regelgeving nog zal worden aangescherpt. Tegelijkertijd wordt het almaar duurder om een woning energetisch ingrijpend te renoveren.
Belfius Strategic Research: prognoses voor de huizenmarkt
De daling van de uitgereikte bouwvergunningen in 2023 zorgt voor een krap aanbod in het energiezuinige segment. Daarnaast blijft de vraag naar woningen robuust door het groeiende aantal huishoudens. Dat zet een bodem onder de prijzen.
Voor de bestaande woningen verwachten we dit jaar een huizenprijsdaling van gemiddeld 3 procent. Nieuwe koopwoningen blijven gegeerd en in prijs stijgen. In de vastgoedprijsindex hebben de bestaande woningen een weging van ongeveer 2/3, waardoor de prognose voor de totale vastgoedprijsindex uitkomt op een daling met 1,5 procent. We verwachten dat bestaande panden vanaf 2025 weer stijgen in prijs, maar achterop blijven op de prijzenklim van nieuwe woningen.
Tabel 2. Prognoses residentiële vastgoedprijzen in België
| % groei | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| residentiële vastgoedprijzen | 5,6 | 1,5 | -1,5 | 1,9 | ||||||||
| nieuwe woningen | 5,3 | 3,5 | 2,1 | 3,1 | ||||||||
| bestaande woningen | 5,7 | 0,5 | -3,3 | 1,3 |
Bron: FOD Economie; Belfius Research
Dit document, opgesteld en verspreid door Belfius Bank, bevat geen gepersonaliseerd beleggingsadvies of -aanbevelingen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied. Als u gepersonaliseerd beleggingsadvies wil, kan u daarvoor terecht bij uw financieel adviseur. Hij bekijkt graag met u welke gevolgen deze visie mogelijk heeft voor uw persoonlijke beleggingsportefeuille. De vermelde cijfers zijn een momentopname en onderhevig aan wijzigingen.
