2021 : une pause pour les prix immobiliers.

Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius

• En 2020, les prix de l’immobilier belge ont connu une croissance beaucoup plus forte que prévu.
• Malgré la hausse sensible des dernières années, il est encore trop tôt pour parler de surchauffe.
• Nous prévoyons une baisse des prix de l’immobilier résidentiel mais celle-ci sera très limitée, tant dans son ampleur que dans le temps.

L’an dernier, les prix immobiliers belges ont prouvé une nouvelle fois qu’ils pouvaient encaisser des coups durs. Les données officielles relatives à l’immobilier pour le troisième trimestre 2020 ne seront pas publiées avant fin mars mais les chiffres des notaires donnent déjà un bon aperçu. Au troisième trimestre 2020, une maison d’habitation coûtait en moyenne 5,6 pour cent de plus que fin 2019 tandis que les appartements affichaient une hausse de 6,8 pour cent.

La débâche économique liée au Covid-19 n’a pas entraîné de recul des prix immobiliers comme nous l’avions craint. Contrairement aux crises précédentes, le taux de chômage dans notre pays n’a que faiblement augmenté en dépit du ralentissement énorme de l’économie. Le préjudice subi par le marché du travail et les revenus des ménages a été en grande partie compensé par les mesures de soutien généreuses du gouvernement. La faiblesse des taux et l’intérêt prononcé des investisseurs immobiliers ont également soutenu les prix de l’immobilier résidentiel.

Par ailleurs, le Covid-19 a également entraîné une hausse des prix dans certains segments. Les appartements équipés d’une terrasse et les maisons avec un jardin ont la cote. De nombreuses personnes travaillent de chez elles et recherchent donc plus d’espaces extérieurs et une pièce supplémentaire qu’elles peuvent aménager pour travailler. Les voyages à l’étranger étant déconseillés, la demande de résidences secondaires en Belgique a explosé et entraîné une nouvelle hausse des prix des appartements à la côte.

La combinaison de ces facteurs de soutien s’est traduite par une hausse impressionnante des prix des maisons en Belgique et dans les pays voisins. L’inflation des prix immobiliers dans la zone euro affiche clairement une tendance haussière depuis 2014 et les hausses de prix durant ces dernières années font progressivement craindre une surchauffe. Les autorités de tutelle européennes surveillent l’évolution des prix immobiliers dans le cadre de la ‘Macro-economic Imbalance Procedure (MIP)’. Cette procédure vise à détecter les déséquilibres macroéconomiques susceptibles d’influencer négativement la stabilité économique dans un pays déterminé ou dans l’ensemble de l’UE. Au niveau immobilier, on tient compte de l’inflation réelle des prix. Il s’agit de la croissance nominale (réelle) des prix immobiliers moins l’inflation Autrement dit : dans quelle mesure les prix immobiliers progressent-ils plus rapidement que ceux du panier de la ménagère ?

Un rythme trop élevé est considéré comme un signal d’avertissement anticipé de tensions sur le marché immobilier, avec un risque accru de bulle spéculative. Le seuil d’alarme est atteint lorsque l’inflation immobilière réelle atteint 6 pour cent. Ce niveau a été fixé sur la base d’une analyse des données historiques des cycles précédents de surchauffe et de récession des prix immobiliers. Le graphique 1 illustre l’évolution dans la zone euro jusqu’au 3e trimestre 2020 inclus. Avec une inflation immobilière réelle de 2,3 pour cent, la Belgique reste sous la moyenne de la zone euro et ne se trouve pas dans la zone de danger. Aux Pays-Bas et en Allemagne, par contre, les signaux d'alarme s'allume car l’inflation immobilière réelle y a grimpé jusqu’à environ 8 pour cent en 2020.