2021: een adempauze voor de vastgoedprijzen.

Frank Maet
Senior Macro Economist @Belfius

• In 2020 groeiden de Belgische vastgoedprijzen veel sterker dan verwacht.
• Ondanks de forse klim van de voorbije jaren is het te vroeg om van oververhitting te spreken.
• We verwachten een daling van de prijzen voor residentieel vastgoed maar die blijft zeer beperkt in omvang en in tijd.

Vorig jaar toonden de Belgische woningprijzen nog eens dat ze goed tegen een stootje kunnen. De officiële vastgoeddata voor het laatste trimester van 2020 komen pas eind maart, maar de cijferreeksen van de notarissen geven al een goed beeld. In het laatste trimester van 2020 kostte een woonhuis gemiddeld 5,6 procent meer dan eind 2019, terwijl appartementen 6,8 procent duurder werden.

De daling van de vastgoedprijzen waar we voor vreesden door de economische klap van Covid-19, heeft zich niet voorgedaan. In tegenstelling tot vorige crisissen, was er ondanks een enorme krimp van de economie slechts een beperkte klim van de werkloosheid in ons land. De schade voor de arbeidsmarkt en het gezinsinkomen werd voor een groot stuk opgevangen door de royale steunmaatregelen van de overheid. Ook bleven de lage rente en de sterke interesse van vastgoedbeleggers de prijzen voor het woonvastgoed ondersteunen.

Bovendien heeft Covid-19 de prijzen in bepaalde segmenten hoger gedreven. Appartementen met een terras en huizen met een tuin zijn in trek. Veel mensen werken van thuis uit waardoor er meer vraag is naar buitenruimte en woningen met een extra kamer om als werkplek in te richten. Het afraden van buitenlandse reizen geeft tegelijk een boost aan de vraag naar tweede verblijven in eigen land, wat extra opwaartse druk zet op de prijzen van appartementen aan de kust.

De combinatie van deze steunfactoren heeft in 2020 zowel in België als in de ons omringende landen gezorgd voor een verrassend sterke klim van de huizenprijzen. De vastgoedinflatie in de eurozone zit sinds 2014 duidelijk in de lift en de prijsstijgingen van het afgelopen jaar doen stilaan de vrees voor een oververhitting de kop opsteken. De Europese toezichthouders houden de ontwikkeling van de vastgoedprijzen in de gaten in het kader van de ‘Macro-economic Imbalance Procedure (MIP)’. Die is bedoeld om macro-economische onevenwichtigheden op te sporen, die een negatieve invloed kunnen hebben op de economische stabiliteit in een bepaald land of de EU als geheel. Op het vlak van vastgoed wordt gekeken naar de reële vastgoedinflatie. Dat is de nominale (echte) groei van de vastgoedprijzen min de inflatie. Of anders gezegd: hoeveel sneller stijgen de huizenprijzen in vergelijking met de inhoud van het winkelmandje?

Een te hoog groeitempo wordt beschouwd als een vroege waarschuwingsindicator voor spanningen op de vastgoedmarkt met een verhoogd risico op prijszeepbellen. De alarmdrempel is een reële vastgoedinflatie van 6 procent, een niveau dat werd vastgesteld op basis van een analyse van historische gegevens van vroegere boom- en bustcycli van huizenprijzen. Op figuur 1 is het verloop te zien in de eurozone tot en met Q3 2020. België blijft met een reële vastgoedinflatie van 2,3 procent onder het gemiddelde voor de eurozone en zit niet in de gevarenzone. In Nederland en Duitsland gaan de knipperlichten wel aan het branden want de reële vastgoedinflatie is er in 2020 opgelopen naar ongeveer 8 procent.